Ora e per sempre - Alloggi

È stata annunciata (l'ennesima) nascita di un programma europeo per la promozione dell'edilizia abitativa. Come al solito, si promette un parto indolore e rapido, un buon momento, come si dice qui. Come sempre, l'unità è il milione, o diversi, molti. Ognuno, a modo suo, sta pensando a come ottenere parte di questa manna celeste. Come sappiamo, non è (solo) con il denaro che si risolvono i problemi, basta guardare alla salute, dove le persone spendono di più e hanno di meno. Un'idea è importante, una certa idea, come direbbe De Gaulle sull'edilizia abitativa, o più precisamente un'idea giusta.

La gente ha bisogno di alloggi domani. Un “programma” pubblico ci garantisce un alloggio in 4-7 anni (un anno per decidere dove, un altro anno per sviluppare i progetti, un altro anno per gli appalti pubblici per la costruzione e un altro per la costruzione stessa, insomma 4 anni in una prospettiva ottimistica. Bisogna non avere fretta, le troie frettolose, si dice, mettono al mondo bambini ciechi. In questo caso, è quello che succede con i progetti quando vengono fatti “di fretta” e con programmi mal pensati. Inoltre, se il sito deve essere sottoposto a indagini archeologiche, possiamo considerare un altro anno, se qualche appaltatore o progettista, nella fretta, presenta un’ingiunzione, potremmo dover considerare anche qualche anno in più. Ma, continuando, supponendo che lo Stato userà solo terreni e edifici propri, quante case potrà produrre in quello spazio di tempo? E per chi saranno?

Dico che ci sono persone (molte) che hanno bisogno di una casa domani, o addirittura ieri. Ma non lo so, e peggio ancora, nemmeno lo Stato sa chi sono, quante sono, dove vogliono vivere, le dimensioni del nucleo familiare, il loro reddito, il loro background culturale, la loro fascia d'età e la loro situazione occupazionale. Senza questi dati di base, non è possibile sviluppare una politica abitativa. Ci sono molte case libere a Beira-Bbaixa, o nell'Alto Alentejo, ma lì non c'è domanda.

Non è realistico pensare alla politica abitativa esclusivamente dal punto di vista pubblico. È importante coinvolgere tutti i potenziali "attori". Quelli "privati", piccoli e grandi, enti di beneficenza o equivalenti. Per tutti, la redditività dell'attività deve essere garantita, senza dogmi.

Gli AL non erano, nella loro genesi, destinati a togliere le case dal mercato degli affitti, gli AL avevano infatti il ​​compito di recuperare i centri cittadini, i “quartieri storici”, con investimenti che non sarebbero mai stati redditizi con gli affitti tradizionali.

In queste righe capisco che mi sto concentrando solo sul problema degli (scarsi) alloggi in affitto, poiché ci sarà un'altra logica per la risposta all'acquisto e non credo che abbia senso che lo Stato entri nel mercato immobiliare della vendita.

Potrei dire di non sapere se gli affitti richiesti siano alti, ma so che gran parte della popolazione non se li può permettere. In un altro articolo ho sostenuto che l'affitto non dovrebbe superare il 20% del reddito netto degli inquilini. Questo importo potrebbe aumentare con l'aumentare della fascia di reddito degli inquilini.

La quota di candidati con redditi più bassi dovrebbe essere coperta dallo Stato, da case in affitto prodotte dagli enti locali o da fondi appositamente creati. Senza dogmi, con soluzioni costruttive più economiche, con aree e finiture più spartane. I fondi non sono elastici, tutti i fattori che consentono un risparmio sono benvenuti.

Per redditi intermedi, l'investimento deve essere reso interessante. L'investimento è interessante per rendimenti compresi tra il 4 e l'8%; al di sotto del 4% non è redditizio oggi, mentre sopra l'8% si inizia a entrare nel settore speculativo. In questo intervallo, vanno considerati i benefici fiscali, dall'IVA sull'esecuzione alle aliquote IRS o IRC.

Ma è anche importante garantire che il "prodotto" abbia la qualità minima, per la quale esistono già matrici ottimizzate nei paesi europei, dove vengono assegnati punteggi in base a vari descrittori (età, superficie, presenza di ascensore, bagni e cucine attrezzate, etichetta energetica e, aggiungerei, posizione). Indicatori, indicatori servono.

Immaginiamo che un immobile con un buon rating creditizio venga messo sul mercato con un rating compreso tra il 4 e l'8%, dovrebbe esserci un beneficio fiscale a lungo termine – pensiamo a un affitto di 1.000 euro, per semplificare, con un'aliquota del 20%, ovvero 2.400 euro di tasse annue per le casse dello Stato. Per costruire una casa di 100 m² ci vorrebbero... 83 anni di tasse. In altre parole, lo Stato (tutti noi) trae profitto solo dall'ingresso dei privati ​​nel processo. Inoltre, per il solo fatto di esistere, oltre all'IMI, un immobile genera innumerevoli entrate indirette per le casse pubbliche.

Con l'instabilità che è diventata la nuova normalità, le guerre in Europa e in Medio Oriente e il trasferimento dei centri decisionali lontano dall'Europa, i mercati sono alla ricerca di un posto sicuro dove depositare il proprio denaro, anche se temporaneamente. Questo capitale può essere destinato a investimenti in quest'area, purché vengano rispettate le norme di sicurezza di base. In caso di violazione del contratto di locazione, lo sfratto sarà rapido, non ci saranno modifiche legislative per diversi anni e non ci saranno persecuzioni.

Gli appalti pubblici sono complessi e lenti, troppo lenti per rispondere a esigenze urgenti come questa. Ancora una volta, è urgente definire degli indicatori. Ad esempio, appaltare un progetto, per l'esecuzione, per il 3% del valore di costruzione è un ottimo "affare". Appaltare la costruzione di alloggi per meno di 1.500 euro/m² è altrettanto un ottimo affare. Questi indicatori sono più importanti di tutte le complesse formule multifattoriali definite nel Codice degli Appalti Pubblici.