Huurcontrole in woningen, een valse oplossing

Om het probleem van woningschaarste en hoge huizenprijzen in westerse samenlevingen met politieke democratie en een min of meer geliberaliseerde economie aan te pakken, baseert de overheid haar acties op vier belangrijke beleidslijnen: de openbare woningvoorziening, subsidies voor koop en huur, belastingen op bouw en transacties, en regulering, variërend van stedenbouwkundige voorschriften en vergunningsregels tot bestuurlijke interventies op de markt.

Al deze kwesties omvatten complexe kwesties en verdienen een discussie, waaraan ik op deze pagina's heb willen bijdragen. Gezien de toenemende woningcrisis pleiten sommigen momenteel voor administratieve regulering van de huurprijzen om deze betaalbaar te maken voor de meerderheid van de bevolking. Dit idee, dat een simpele oplossing voor het probleem lijkt, is naar mijn mening een van de slechtste opties voor overheidsbeleid, met gevolgen die ik later zal toelichten.

Ik wil graag kort de eerste drie beleidslijnen toelichten, die veel van de ‘onmogelijke oplossingen’ omvatten die ik eerder hier en hier heb besproken.

Het aanbod van sociale huurwoningen zou zeker een van de sleutels tot het probleem zijn. Zelfs voor degenen zoals ik, die een liberaal standpunt verdedigen, is het onmiskenbaar dat de staat, als een belangrijke – zo niet de grootste – vastgoedeigenaar van het land, niet alleen verantwoordelijkheden heeft, maar ook middelen die, strategisch ingezet, de markt positief zouden kunnen beïnvloeden. Een aanzienlijk aanbod van sociale huurwoningen – gebaseerd op een model van samenwerking met private partijen – gericht op huur, met gecontroleerde kosten en gericht op de middenklasse, zou een aanzienlijk balancerend effect op de prijzen hebben. Bovendien bestaat de mogelijkheid om gemeenschapsgelden naar deze projecten te sluizen.

Het is bekend dat Portugal, vergeleken met andere Europese landen, een zeer laag percentage sociale huurwoningen heeft. De bestaande woningen worden gekenmerkt door een geschiedenis van wanbeheer en zijn vooral gericht op sterk afhankelijke bevolkingsgroepen.

In een verarmde samenleving als de onze, waar de markt tekortschiet, kunnen subsidies – bij aankoop en vooral bij huur – op beperkte schaal worden toegepast, maar als effectief en sociaal rechtvaardig worden beschouwd wanneer ze alleen worden gegeven aan degenen die ze echt nodig hebben, met name jonge gezinnen.

Maar subsidies brengen risico's met zich mee. Ze werden in de jaren tachtig wijdverbreid door middel van rentesubsidies, om een hele generatie mensen die geen woning konden vinden op de niet-bestaande huurmarkt aan te moedigen een nieuwe woning te kopen. Het resultaat op de lange termijn was niet alleen een onhoudbaar woonmodel, maar ook een ernstige begrotingscrisis. Recenter hebben subsidies, samen met lagere rentetarieven op leningen, bijgedragen aan stijgende huizenprijzen, waardoor de vraag is toegenomen bij een zeer beperkt aanbod.

Een lichtere belasting op onroerend goed zet nu voorzichtige stappen, na een tijdje op het menu te hebben gestaan als stimulans voor stadsvernieuwing. De resultaten zijn nog niet merkbaar aan de aanbodzijde. Sommigen – waaronder ikzelf – stellen dat de belasting veel verder moet worden doorgevoerd, met een ware fiscale schok die de hele woningproductie- en transactiecyclus zou beïnvloeden.

Spelers in de industrie wijzen erop dat belastingen bijna 40% van de uiteindelijke bouwprijs zullen uitmaken, wat de potentiële omvang en mogelijke gevolgen benadrukt. De terughoudendheid van een belastingverslaafde staat om belastinginkomsten te verliezen, heeft echter gedurfde actie op dit gebied verhinderd.

Ten slotte regulering, die, in tegenstelling tot de vorige, geen overheidsinvesteringen of verlies van belastinginkomsten met zich meebrengt en daarom de voorkeursstrategie is van regeringen, zowel links als rechts. Het opstellen van wetgeving om problemen aan te pakken en lasten voor individuen te creëren, is immers een van onze expertisegebieden.

Ik erken dat een minimum aan regelgeving noodzakelijk is voor het functioneren van beschaafde samenlevingen. Het valt niet te ontkennen dat de regelgeving in Portugal aanzienlijk kan worden vereenvoudigd en effectiever kan worden gemaakt, met name wat betreft technische regels voor de bouw, stedenbouwkundige voorschriften en het volledige administratieve proces dat leidt tot bouwvergunningen.

Maar ik wil nu met een ander aspect van regulering ingaan: de verleiding om de hoogte van de huurprijzen van woningen administratief te conditioneren.

Na 1974 werd de huurmarkt in Portugal minder belangrijk in vergelijking met onze geopolitieke omgeving. Deze tekortkoming is een centraal aspect van de huidige woningproblematiek en zou daarom prioriteit moeten krijgen in het overheidsbeleid. Ik noem 1974 omdat de politieke, sociale en economische omwenteling van de PREC bestaande disfuncties op de huurmarkt blootlegde en verergerde en particuliere investeringen in deze sector vrijwel volledig verdreef.

In feite is het probleem het gevolg van meer dan een eeuw van opeenvolgende variaties op het zogenaamde "bindende" stedelijke huurstelsel, dat in 1910 van start ging. Dit stelsel wordt gekenmerkt door overmatige bescherming van de belangen van huurders, voorwaardelijke huurprijzen en automatische huurverlengingen, waardoor verhuurders worden gestraft en hun autonomie ernstig wordt beperkt. Met andere woorden, verhuurders hebben lange tijd en op eigen kosten een rol gespeeld van algemene sociale steun, waarbij ze huurders subsidiërden – een rol die ze eigenlijk niet zouden moeten spelen.

In de vijftig jaar van de democratie zijn er verschillende pogingen gedaan om de knopen van dit regime te ontwarren en het dichter bij de markt te brengen zonder grote sociale onrust te veroorzaken. Deze liberaliseringspogingen kwamen, onder de heersende politieke omstandigheden, vanuit centrumrechts. Links wordt de bindende aard van pacht nog steeds positief beoordeeld en toegeschreven aan sociale rechtvaardigheid, omdat het een abstract recht vervult, herverdeling van welvaart bevordert en lokale bevolkingen beschermt tegen uitzetting. Dit alles is verankerd in de historische haat van links jegens eigendom en de markt.

De magere resultaten en inconsistente beoordelingen van het stedelijke huursysteem blijven gezinnen aanzetten tot kopen, omdat de financiële last van kopen doorgaans lager is dan huur betalen. Dit leidt op zijn beurt tot een verdere krimp van de huursector.

De belangrijkste reden voor stijgende huren – en natuurlijk ook voor stijgende verkoopprijzen, maar daar gaat het hier niet om – is het tekort aan aanbod. Er is een discrepantie tussen de druk van de vraag naar woningen en het aanbod van huurwoningen op de markt. Dit leidt niet alleen tot een natuurlijke stijging van de marktprijzen, maar heeft ook meer perverse effecten, zoals speculatie en parasitaire handel in beschikbare woningen.

Maar als we beter kijken, ontdekken we segmenten waarin deze mismatch zeer ernstig is (woningen voor de lagere en middenklasse) en andere segmenten waarin de markt, hoewel bloeiend, dynamischer en efficiënter opereert (woningen bestemd voor de rijkere klasse, waaronder buitenlanders).

Dit komt voort uit het gebrek aan interesse van ontwikkelaars in het lagere en middensegment van de markt, voornamelijk om twee gemakkelijk te identificeren redenen: de onmogelijkheid om aantrekkelijke rendementen te behalen, gezien de kosten die gepaard gaan met de bouw (grond, materialen, arbeid, naleving van regelgeving, administratieve procedures en belastingen), en het grotere risico op wanbetaling door huurders, een risico dat wordt verergerd door de trage werking van het rechtssysteem. Aan deze twee redenen kunnen we ook de onzekerheid van het politieke klimaat en het wetgevende kader toevoegen, hoewel deze onzekerheid wijdverbreid is in de markt.

Natuurlijk zijn er andere redenen voor stijgende huren, vooral in grote steden. De bekendheid van het gebied, de economische activiteit die er heerst, de komst van nieuwe, welvarender bewoners, de waardeperceptie, vastgoed als veilige haven, enzovoort, zijn allemaal gunstige factoren die de vraag stimuleren en ook de prijsstijging helpen verklaren.

Is administratieve huurconditionering in dit licht een oplossing om meer woningen op de huurmarkt te brengen? Mij lijkt het duidelijk van niet. Maar ik ben geïnteresseerd in het belichten van de waarneembare economische, sociale en stedelijke gevolgen van deze vorm van regulering.

De Portugese ervaring laat duidelijk zien dat huurcontrole een mechanisme is om waarde te vernietigen. Het illustreert Lindbecks beroemde uitspraak: "Huurcontrole lijkt de meest efficiënte techniek die we momenteel kennen om een stad te vernietigen, afgezien van bombardementen."

In een vrije samenleving ondermijnt conditionering de huurmarkt en ontmoedigt het investeringen door de acties en winstverwachtingen van makelaars te beperken. Een administratieve prijsstelling onder de marktwaarde bevordert op zichzelf schaarste, wat leidt tot een grotere vraag naar een beperkter aanbod van beschikbare woningen.

De natuurlijke terughoudendheid om huizen op de markt te brengen tegen prijzen die als laag worden beschouwd en die de investering in vastgoedproductie niet voldoende terugverdienen, leidt ook tot het behoud van huizen en tot informaliteit, met de parallelle markt en andere middelen die misbruik maken van het schaarste aan aanbod.

Prijsconditionering devalueert en degradeert de gebouwenvoorraad, ontkapitaliseert eigenaren en verlaagt de waarde van woningen, wat de kwaliteit van de bouw en het onderhoud vermindert. Door de prikkels voor onderhoud te verminderen of het onbetaalbaar te maken door een gebrek aan middelen, raken gebouwen in extreme staat en zijn ze veroordeeld tot een marginale markt, wat leidt tot de zogenaamde "insolventiespiraal".

Sociaal gezien bevordert conditionering onrecht, omdat het arme en rijke huurders gelijkstelt. Als subsidiëring van de armen noodzakelijk is, gezien de bedenkingen die ik eerder heb geuit over deze lijn van overheidsbeleid, zou de hele gemeenschap (d.w.z. de staat) de lasten moeten dragen, niet een paar verhuurders. Evenzo leidt de ruimtelijke spreiding van schaarste tot een ander soort onrecht: terwijl sommige huurders profiteren van lagere huren op gunstige locaties, zullen anderen moeten verhuizen of zelfs geen woonruimte kunnen vinden.

Mobiliteit van de bevolking is de vrijheid om keuzes te maken in het leven, en wordt beïnvloed door het tekort aan huurwoningen en de schaarste aan leegstaande woningen. Beperking van de mobiliteit heeft invloed op de werkgelegenheid, verergert het woon-werkverkeer en bindt mensen aan de goedkope huurwoningen die ze hebben weten te bemachtigen of dwingt hen tot een koop, wat ook hun toekomst beïnvloedt. Ouderen blijven in grote huizen wonen die ze niet langer nodig hebben en profiteren van lage huren, of ze verhuren informeel onder om inkomsten te genereren, zonder medeweten van hun verhuurders.

In termen van stedelijke dynamiek overstijgen deze problemen de woningcrisis. De disfunctionele huurmarkt is de hoofdoorzaak van de ontvolking en functionele verwoestijning van de centrale gebieden van onze steden. Dit creëerde een enorme leegte die de veerkracht van het stedelijk systeem aantastte en leidde tot een overweldigende bezetting door externe factoren.

Uiteraard zijn de negatieve aspecten die aan het licht komen perverse effecten, die niet bedoeld zijn door de goedbedoelde instelling van huurprijsregulering. Maar, zoals Milton Friedman treffend zei, overheidsbeleid wordt beoordeeld op resultaten, niet op intenties.