Coluna jurídica: O ex pode ter os bens compartilhados leiloados?

Claro que não é uma guerra de rosas. Alguns casais que decidem fazer isso durante a separação conseguem. Mas disputas amargas frequentemente surgem durante o processo de divórcio. Muitas vezes, elas envolvem um apartamento ou casa comprados em conjunto, para os quais ambos os parceiros estão registrados no registro de imóveis. Mas disputas por imóveis também surgem com frequência entre herdeiros. Muito dinheiro está envolvido.

Se nenhuma solução estiver à vista, mesmo após longas discussões, um leilão de partilha é frequentemente realizado. Esta é uma forma especial de leilão forçado . O objetivo de um leilão de partilha é converter os ativos vinculados a uma propriedade em uma quantia em dinheiro que pode ser distribuída aos proprietários de acordo com sua participação na propriedade. É regulamentado na ZVG, a Lei sobre Leilões Forçados e Administração Compulsória (Seções 180 e seguintes). Ao contrário de um leilão forçado, um leilão de partilha não é iniciado por um banco ou credor, mas sim solicitado por um ou mais proprietários. Às vezes, alguém quer transferir sua parte e obter o maior preço possível por ela. Ou um dos herdeiros ou um cônjuge quer comprar o apartamento ou a casa inteira - e o mais barato possível. Mas um ex ou um dos herdeiros podem simplesmente ter uma casa que não pertence somente a eles leiloada? E uma das partes envolvidas pode impedir isso?

Em princípio, qualquer condômino pode solicitar um leilão de partilha a qualquer momento. Não é necessário o consentimento dos demais condôminos. Tal procedimento só é permitido em casos excepcionais. Por exemplo, a dissolução da comunhão pode ser excluída em testamento. "Principalmente em casos de dificuldades financeiras, como o de uma criança com deficiência morando com um dos pais no imóvel, o processo pode ser atrasado, mas geralmente raramente é impedido", afirma Bernd Kiderlen. Mesmo com uma conduta tática, a data do leilão geralmente só pode ser adiada. Kiderlen atua na complexa área jurídica dos leilões de partilha há 20 anos e escreveu livros didáticos especializados sobre o assunto. Ele também foi o autor da continuação da obra "Praxis der Teilungsversteigerung" (Prática dos Leilões de Partilha), publicada pela Beck Verlag. Este guia também é destinado a leigos.

Na reunião de proprietários, são tomadas decisões de grande importância para condomínios residenciais, muitas vezes envolvendo interesses financeiros significativos. Há regras claras para essas reuniões que todo condômino deve conhecer.

O especialista explica o que absolutamente deve ser observado durante um leilão de partilha: "Um passo importante é a junção do processo", diz Kiderlen. Caso contrário, o requerente pode desistir do processo sozinho no leilão e, assim, ter o leilão negado – dependendo se ele gosta ou não do resultado da sessão de lances. Se o requerido não se juntar ao processo, ele pode não ter a chance de adquirir o imóvel. Isso ocorre porque o requerente pode recusar o leilão, independentemente do valor que ofereça pelo imóvel. Além disso, o requerido corre o risco de perder sua parte sem receber uma indenização adequada. É por isso que é tão importante juntar-se ao processo. A forma e o prazo estipulados nos artigos 44 e 180 do ZVG (Código Civil Alemão) devem ser rigorosamente observados. "A decisão de juntar-se deve ser notificada aos outros condôminos – as partes no processo – no máximo quatro semanas antes da data do leilão de partilha", afirma Kiderlen.

Se as disputas estiverem tão arraigadas que não seja possível chegar a um acordo amigável, um leilão de partilha certamente pode levar a um resultado baseado no valor de mercado, Kiderlen está convencido. No entanto, uma boa preparação é essencial. Sem o conhecimento adequado, existe o risco de uma parte inexperiente no processo não receber o valor adequado pela sua parte ou investir muito dinheiro no imóvel. Portanto, é aconselhável ler literatura especializada desde o início ou buscar orientação de um especialista reconhecido na área.

Para o leilão de partilha, o extrato atual do registro de imóveis deve ser examinado em detalhes. Dependendo de quais direitos e ônus o licitante vencedor deve assumir, estes aumentarão o valor total do lance. O tribunal anunciará esses direitos e ônus antes do início do leilão. O especialista Kiderlen também tem duas dicas valiosas: se você for coproprietário de um imóvel e desejar comprá-lo, poderá providenciar inscrições especiais no registro de imóveis para garantir que não precise pagar parte da sua parte do lance, ou até mesmo não pagar nada. Além disso, se outra pessoa comprar o imóvel, você pode garantir que receberá sua parte dos lucros muito rapidamente após o leilão, sem o consentimento do outro coproprietário, que de outra forma seria necessário. Se as partes envolvidas não chegarem a um acordo sobre a distribuição dos lucros do leilão, eles serão depositados. Isso geralmente é seguido por um processo longo e caro para obter o pagamento. É melhor evitar esse risco.