Perguntas e respostas: O que você precisa saber sobre o pagamento das taxas de construção da sua "comunidade" na Espanha

Se você possui um imóvel na Espanha, é provável que faça parte de uma associação de proprietários, conhecida como comunidad ou comunidad de vecinos em espanhol.

Parte disso significa que você terá que pagar taxas de construção comunitária .

O que são taxas comunitárias?

As regras sobre taxas de condomínio vêm da Lei de Propriedade Horizontal (LPH) da Espanha, que são aplicadas em propriedades integradas em um edifício ou casa em terreno comum que foi dividido em diferentes lotes, formando uma "comunidade de proprietários".

Especificamente, o Artigo 9 estabelece que uma das obrigações dos proprietários de qualquer imóvel em regime de propriedade horizontal é contribuir para as despesas gerais com a “conservação adequada do imóvel, seus serviços, encargos e responsabilidades que não possam ser individualizados”.

Que tipos de taxas existem?

De acordo com o principal site imobiliário da Espanha, o Idealista , geralmente há dois tipos de taxas comunitárias na Espanha:

1. Despesas gerais ou ordinárias da comunidade : Custos para manter a manutenção básica e o funcionamento do edifício. Considere despesas como eletricidade, água, taxas bancárias, taxas de jardinagem, porteiros, manutenção de elevadores, limpeza e manutenção. Estas despesas estão incluídas nos orçamentos anuais e são aprovadas nas assembleias.
2. Despesas comunitárias "extraordinárias" : Existem também custos "excepcionais" que vão além da manutenção geral. É daí que vêm as chamadas " derrames ", que geralmente são usadas para atender a necessidades específicas de melhorias no edifício, como a instalação de um elevador, por exemplo, ou a realização de alterações ou reparos na fachada ou no terraço. Essas taxas extras geralmente são aprovadas em uma reunião comunitária extraordinária e também é possível pagá-las com o dinheiro economizado pela comunidade ao longo do ano – o excedente.

Quem paga as taxas comunitárias?

O pagamento das taxas comunitárias é de responsabilidade dos proprietários. No entanto, como observa o Idealista: “é possível transferir as taxas comunitárias para o aluguel se o imóvel for alugado por acordo com o inquilino. Em qualquer caso, é sempre o proprietário o responsável pelo pagamento das taxas comunitárias.”

Observe que é possível excluir instalações comerciais no térreo de um edifício do pagamento de despesas como escadas ou elevadores. No entanto, para poder excluir um ou mais proprietários do pagamento de uma despesa específica, é necessário que:

• Está claramente declarado em estatutos ou regulamentos comunitários.
• É aprovado por unanimidade na assembleia de proprietários.

Como as taxas são calculadas?

O especialista imobiliário espanhol Graham Hunt escreveu sobre la comunidad para o The Local, descrevendo como funciona: “ Efetivamente, a grande maioria dos imóveis na Espanha são vendidos em regime de propriedade plena, ou seja, você os possui integralmente, mas, obviamente, se você tem um apartamento em um prédio, você detém apenas uma porcentagem da propriedade plena, que é definida com base em uma porcentagem. Qual porcentagem da propriedade plena total o seu apartamento representa? Depende da porcentagem do tamanho do prédio inteiro que o seu apartamento ocupa.”

Então, basicamente, uma proporção do espaço que você aluga depende do tamanho.

"Todas as taxas de construção mensais são estimadas para que a comunidade tenha um pequeno superávit. Digamos que os custos de um prédio, eletricidade, elevador, seguro, limpeza etc., cheguem a € 900 por mês e haja 30 apartamentos no prédio", acrescentou Hunter.

A comunidade cobrará cerca de € 1.200 por mês e dividirá esse valor entre as portas do prédio, garantindo um pequeno excedente (isso será importante mais tarde). Portanto, se assumirmos que todos os apartamentos têm o mesmo tamanho e ocupam a mesma porcentagem do prédio, cada porta pagará € 40 por mês. Normalmente, esse valor será debitado diretamente da sua conta bancária a cada três meses, o que significa um pagamento trimestral de € 120.

Quanto costumam ser as mensalidades comunitárias ?

Como Hunter disse ao The Local: "Qual o comprimento de um pedaço de barbante? Os custos comunitários variam muito. Já vimos custos comunitários de € 6 por mês, ou até mesmo zero em alguns casos, até € 600 por mês em um caso extremo."

Então, como acontece frequentemente na Espanha, a resposta é: depende. Os serviços e instalações não são os mesmos em todos os prédios, nem o número de vizinhos ou a cota que cada um tem com base em sua propriedade. Todos esses fatores influenciarão o valor a ser pago em taxas comunitárias.

Em geral, a maioria dos condomínios utiliza o sistema de cotas, embora em alguns casos todos os vizinhos paguem uma cota fixa, igual para todos. Segundo a Fotocasa, essa cota costuma ficar entre € 100 e € 110 por mês, em média.

Uma taxa comunitária na extremidade inferior da escala — cerca de € 10-20 por mês — pode cobrir um apartamento sem elevador, onde os vizinhos se revezam na limpeza e/ou na papelada ou nas operações bancárias relevantes.

Os custos da comunidade podem ser aumentados?

Na assembleia geral anual de proprietários, que na maioria das comunidades é realizada durante o primeiro trimestre do ano, o orçamento para o ano financeiro é delineado levando em consideração as despesas previstas para o ano, bem como as receitas.

Como observado, as despesas são distribuídas entre os vizinhos de acordo com suas cotas.

Para aumentar a taxa comunitária, a aprovação deve ser unânime. O motivo do aumento também deve ser justificado, seja devido à inflação, aos novos custos de manutenção ou ao aumento das contas de energia, por exemplo.

Para onde vão as taxas comunitárias ?

As taxas comunitárias geralmente são pagas por débito direto ao presidente ou tesoureiro da comunidade. Muitos prédios abrem contas bancárias separadas para esse fim ou contratam uma empresa externa de administração de imóveis para administrar o dinheiro.

Alguns construtores menores podem fazer isso em dinheiro.

Posso registrar uma reclamação se as taxas aumentarem?

Sim, como membro da comunidade, você tem o direito de reclamar contra um aumento nas taxas. No entanto, não há garantia de que isso terá algum efeito.

De acordo com o site espanhol de administração de imóveis SuperVecinas , você pode reclamar quando “não concordar com o novo orçamento da associação de moradores, não concordar com a reforma dos estatutos da comunidade , [ou] houver uma disputa com a associação de moradores”.

No entanto, o Idealista observa que, embora seja possível reivindicar o aumento da taxa comunitária, isso só ocorre quando isso vai contra os acordos ou estatutos comunitários.

“Em geral, o aumento da taxa é legal, desde que o cálculo seja feito corretamente”, observa. “A única maneira de evitar o pagamento do aumento da taxa seria provar que o aumento é ilegal ou que o procedimento adequado não foi seguido.”

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