Контроль за арендной платой за жилье — ложное решение

Для решения проблемы дефицита жилья и высоких цен на него в западных обществах с политической демократией и более или менее либерализованной экономикой государство использует четыре основных направления государственной политики. Это государственное предложение жилья, субсидии на покупку и аренду жилья, налогообложение строительства и сделок, а также регулирование, которое варьируется от правил городского планирования и лицензирования до административного вмешательства в рынок.

Все эти вопросы сложны и заслуживают обсуждения, в которое я стремился внести свой вклад на этих страницах. В настоящее время, учитывая обостряющийся жилищный кризис, некоторые призывают к административному регулированию арендной платы, чтобы сделать её доступной для большинства населения. Эта идея, кажущаяся простым решением проблемы, на мой взгляд, является одним из худших вариантов государственной политики, последствия которого я постараюсь осветить позже.

Позвольте мне вкратце остановиться на первых трех направлениях политики, которые включают в себя многие из «невозможных решений», которые я ранее обсуждал здесь и здесь .

Предложение государственного жилья, безусловно, станет одним из ключей к решению проблемы. Даже для тех, кто, как и я, отстаивает либеральную точку зрения, неоспоримо, что государство, как основной, если не самый крупный, владелец недвижимости в стране, несёт не только ответственность, но и ресурсы, которые при стратегической мобилизации могут оказать положительное влияние на рынок. Значительное предложение государственного жилья, основанное на модели партнёрства с частными компаниями, ориентированное на аренду, с контролируемыми издержками и ориентированное на средний класс, оказало бы значительный балансирующий эффект на цены. Более того, существует возможность направления средств из местных фондов на эти цели.

Общеизвестно, что в Португалии очень низкий процент государственного жилья по сравнению с другими европейскими странами, а существующее жилье имеет давнюю историю неэффективного управления и, по сути, ориентировано на сильно зависящие слои населения.

В таком обедневшем обществе, как наше, сталкивающемся с провалами рынка, субсидии — при покупке жилья и, прежде всего, при аренде — применяемые ограниченно, могут считаться эффективными и социально справедливыми, если они направлены только на тех, кто действительно в них нуждается, особенно на молодые семьи.

Однако субсидии сопряжены с рисками. Они получили широкое распространение в 1980-х годах благодаря субсидированию процентных ставок, чтобы побудить целое поколение людей, не нашедших жильё на несуществующем рынке аренды, покупать новое. Долгосрочным результатом стала не только неустойчивая модель жилищного строительства, но и серьёзный бюджетный кризис. В последнее время субсидии, наряду со снижением процентных ставок по кредитам, способствовали росту цен на жильё, стимулируя спрос на фоне крайне ограниченного предложения.

Менее обременительный налог на недвижимость сейчас делает первые шаги, хотя уже некоторое время фигурировал в списке стимулов для городского обновления. Результаты пока не ощущаются в плане предложения, и некоторые, включая меня, утверждают, что его следует расширить, чтобы настоящий фискальный шок повлиял на весь цикл строительства и сделок с жильём.

Представители отрасли отмечают, что налоги составят почти 40% от окончательной стоимости строительства, что подчёркивает потенциальный масштаб и возможные последствия. Однако нежелание штата, обременённого налогами, терять налоговые поступления не позволило предпринять решительные действия в этой области.

Наконец, регулирование, которое, в отличие от предыдущих, не подразумевает государственных инвестиций или потери налоговых поступлений и поэтому является предпочтительным курсом действий правительств, как левых, так и правых. В конце концов, принятие законов для решения проблем и создания бремени для граждан — одна из сфер нашей компетенции.

Я признаю, что для функционирования цивилизованного общества необходима определённая степень регулирования. Несомненно, регулирование в Португалии имеет значительные возможности для упрощения и повышения эффективности, особенно в отношении технических правил, регулирующих строительство, правил городского планирования и всего административного процесса, ведущего к выдаче разрешений на строительство.

Но сейчас я хочу сосредоточиться на другом аспекте регулирования — на соблазне административно обуславливать величину арендной платы за жилье.

После 1974 года рынок аренды жилья в Португалии стал менее значимым в сравнении с нашей геополитической обстановкой. Этот недостаток является одним из центральных аспектов нынешней жилищной проблемы и, следовательно, должен быть приоритетом в государственной политике. Я упоминаю 1974 год, поскольку политические, социальные и экономические потрясения, произошедшие в PREC, выявили и усугубили существующие дисфункции на рынке аренды и практически полностью вытеснили частные инвестиции из этого сектора.

Фактически, проблема проистекает из более чем векового существования сменявших друг друга вариаций так называемого «обязательных» условий городской аренды, начавшихся в 1910 году. Этот режим характеризуется чрезмерной защитой интересов арендаторов, условной арендной платой и автоматическим продлением срока аренды, что наказывает арендодателей и серьёзно ограничивает их автономию. Другими словами, арендодатели долгое время и за свой счёт играли роль общей социальной поддержки, субсидируя арендаторов – роль, которую им не положено играть.

За 50 лет демократии было предпринято несколько попыток распутать этот режим, стремясь приблизить его к рынку, не вызывая серьёзных социальных потрясений. Эти попытки либерализации, в сложившихся политических условиях, исходили от правоцентристов. Левые продолжают положительно относиться к обязательному характеру аренды, приписывая ей социальную справедливость, поскольку она реализует абстрактное право, способствует перераспределению богатства и защищает местное население от выселения. Всё это коренится в исторической ненависти левых к собственности и рынку.

Скромные результаты и противоречивые отзывы о городской системе аренды жилья продолжают подталкивать семьи к покупке, поскольку финансовое бремя покупки, как правило, обходится дешевле, чем аренда. Это, в свою очередь, ещё больше сокращает сектор аренды.

Таким образом, главная причина роста арендной платы (и, конечно же, цен продаж, но я сейчас не об этом) — дефицит предложения. Существует несоответствие между давлением спроса на жильё и наличием арендной недвижимости на рынке. Это, помимо естественного роста рыночных цен, имеет и более негативные последствия, такие как спекуляция и паразитическая торговля на имеющихся объектах.

Однако более пристальный взгляд позволяет нам выделить сегменты, в которых это несоответствие очень существенно (дома, доступные для низших и средних классов), и другие, в которых рынок, хотя и процветает, функционирует более динамично и эффективно (дома, предназначенные для обеспеченных классов, включая иностранцев).

Это объясняется отсутствием интереса застройщиков к нижнему и среднему сегментам рынка, в первую очередь, по двум очевидным причинам: невозможность получения привлекательной доходности, учитывая затраты, связанные со строительством (земля, материалы, рабочая сила, соблюдение нормативных требований, административные процедуры и налоги), и повышенный риск невыполнения арендаторами обязательств, усугубляемый медленной работой судебной системы. К этим двум причинам можно добавить неопределенность политической обстановки и законодательной базы, хотя эта неопределенность широко распространена на рынке.

Конечно, есть и другие причины роста арендной платы, особенно в крупных городах. Известность района, развитая там экономическая активность, прибытие новых, более обеспеченных жителей, восприятие недвижимости как безопасного актива и многое другое — всё это факторы, стимулирующие спрос и объясняющие рост цен.

Учитывая это, является ли административное регулирование арендной платы решением проблемы увеличения объёма аренды? Мне кажется очевидным, что нет. Но мне интересно подчеркнуть наблюдаемые экономические, социальные и городские последствия этой формы регулирования.

Опыт Португалии наглядно демонстрирует, как контроль арендной платы является механизмом уничтожения стоимости, иллюстрируя известное выражение Линдбека: «Контроль арендной платы, по-видимому, является наиболее эффективным известным в настоящее время методом разрушения города, за исключением бомбардировок».

В свободном обществе обусловленность подрывает рынок аренды и препятствует инвестициям, ограничивая действия агентов и ожидания прибыльности. Административное ценообразование ниже рыночной стоимости само по себе способствует дефициту, что приводит к росту спроса на и без того ограниченное предложение доступного жилья.

Естественное нежелание выставлять дома на продажу по ценам, которые считаются низкими и не обеспечивают адекватной компенсации инвестиций в производство недвижимости, также приводит к сохранению домов и неформальности, а параллельный рынок и другие уловки эксплуатируют дефицит предложения.

Ценовое кондиционирование обесценивает и ухудшает состояние жилого фонда, лишает владельцев капитала и снижает стоимость жилья, снижая качество строительства и обслуживания. Снижая стимулы к обслуживанию или делая его недоступным из-за нехватки ресурсов, здания приходят в экстремальное состояние и обрекаются на маргинальный рынок, что приводит к так называемой «спирали неплатежеспособности».

В социальном плане обусловленность способствует несправедливости, поскольку уравнивает бедных и богатых арендаторов. Если субсидирование бедных необходимо, учитывая высказанные мной ранее сомнения относительно этого направления государственной политики, бремя должно нести всё общество (то есть государство), а не несколько арендодателей. Аналогичным образом, пространственное распределение дефицита ведёт к другому виду несправедливости: в то время как одни арендаторы получают более низкую арендную плату в удобном месте, другим придётся переехать или даже не найти жильё.

Мобильность населения – это свобода выбора в жизни, и на неё влияют нехватка арендного жилья и дефицит пустующего. Ограничение мобильности влияет на занятость, усложняет поездки на работу и обратно и привязывает людей к дешёвому жилью, которое им удалось приобрести, или подталкивает их к покупке, что также влияет на их будущее. Пожилые люди останутся в больших домах, которые им больше не нужны, чтобы получать доход от низкой арендной платы, или будут неформально сдавать жильё в субаренду, без ведома арендодателей.

С точки зрения городской динамики эти проблемы выходят за рамки жилищного кризиса. Неэффективность рынка аренды жилья является коренной причиной сокращения численности населения и функционального опустынивания в центральных районах наших городов. Это создало огромный вакуум, который подорвал устойчивость городской системы и привел к чрезмерному заселению под воздействием внешних факторов.

Разумеется, отмеченные негативные аспекты — это порочные последствия, не предусмотренные благонамеренным институтом контроля за арендной платой. Но, как метко заметил Милтон Фридман, государственную политику оценивают по результатам, а не по намерениям.