¿Vivienda en alquiler o en propiedad? El gran debate que definirá la España del futuro

Conforme los cuellos de botella del problema de la vivienda se estrechan, aparecen políticos y activistas con mensajes aventurados sobre cómo solucionar un asunto cuya envergadura es, en realidad, tan grande que de lo que de verdad se está hablando es de cambiar de arriba a abajo el modelo del contrato social español.

La situación actual es la mezcla entre una crisis que paralizó la construcción y el resultado de lo votado desde 1978 hasta 2008. Por tanto, cambiar de modelo implica desarbolar un sistema transversal a las ideologías que ha articulado el comportamiento de tres generaciones.

Ese cambio de contrato social pretende que en el futuro una parte importante de la población viva en régimen de alquiler asequible. Que la vivienda deje de ser un vehículo de ahorro familiar y se convierta en un derecho subjetivo. Que sea el “quinto pilar del Estado de Bienestar” junto a pensiones, sanidad, educación y dependencia.

Frente a la propiedad repartida, en el futuro tendríamos una tarta concentrada con fuerte presencia del sector público. Para avanzar hacia ese modelo, muchas voces destacan la importancia de generar un parque público de vivienda asequible en alquiler, como en Europa. Un modelo que rompa con el tradicional español de ayudar a adquirir vivienda en propiedad o VPO. Pero los matices son importantes y las verdades están en los grises. Por eso, hoy intentaremos arrojar luces sobre la tradicional política de vivienda asequible española.

Revolución española y golpe de timón

A grandes rasgos, durante los años de gobierno de Rajoy, el PSOE decidió hacer una enmienda a la totalidad de su modelo de vivienda previo a la crisis de 2007. Un sistema que repartió la propiedad en España a millones de personas a lo largo de tres generaciones desde que el ministro falangista Arrese lo generalizase a mediados del siglo pasado.

Durante casi tres décadas, el PSOE hizo suyo este modelo. Lo rediseñó, lo incentivó y sus votantes les premiaron por ello. Consistía en sacar a los desposeídos del barro, darles una vivienda digna en propiedad y hacer que al cabo de treinta años esa propiedad pasase de “protegida" (VPO) a “libre". Jamás hubo en España un mayor trasvase de rentas de ricos a pobres que desde mediados de la década de los cincuenta hasta 2007. Las plusvalías se convirtieron en el motor del ascensor social hacia la clase media. Esa fue la gran reforma agraria que estaba pendiente, el gran reparto de la tierra pendiente desde 1835.

Si en 1950 en Madrid había poco más de 2.000 propietarios, con el cambio de siglo los dueños de una vivienda superaban el 80% de la población. La revolución no fue, por tanto, el hecho físico de construir cientos de miles de edificios, como también se hizo en Europa tras las postguerras. La revolución fue la escritura de la casa. Ese es el hecho diferencial respecto a nuestros vecinos. Aquí la mayor parte de la población tiene algo a lo que agarrarse cuando vienen mal dadas, o cuando las administraciones no pueden proveer del adecuado mantenimiento de sus parques de vivienda. Algo que no es ningún imposible, como demuestra lo ocurre hoy con las correnteras, con la luz, con los trenes…

Como en el resto del continente, en el planeamiento urbanístico existen reservas de suelo destinadas a viviendas asequibles, pero la mayor parte eran parcelas privadas sujetas a protección. Es decir, buena parte de esas VPO fueron promovidas por el sector privado pero subvencionadas. Todo funcionaba. Había crédito, pisos y peones en las obras hasta que, en 2008, se dejó de pedalear.

Pero llegó la crisis, se limitó el crédito internacional, se estableció la garantía hipotecaria que dejó fuera de la compra a los jóvenes sin ahorros, cerraron muchas empresas constructoras, se creó un problema de falta de mano de obra, se legisló hasta el exceso, encareciendo y eternizando los procesos para desarrollar y promover, lo que repercutió en los precios finales, con una pérdida enorme de poder adquisitivo para familias y jóvenes.

Y mientras no se construye, aumentan los cuellos de botella, sin una solución real, generando una sociedad a dos velocidades: los propietarios y futuros herederos en las grandes ciudades y el resto. Por eso, el cambio de modelo hacia el alquiler responde a la argentinización colectiva de nuestra sociedad, con consecuencias futuras para ricos y pobres. Quien quiera profundizar en esta evolución que lea el libro que publicará dentro de poco el sociólogo y columnista de El País Jorge Galindo.

Entendamos una cosa: si hoy el PSOE es un partido progresista y no un partido de progreso es porque reniega de todo el bien que hizo, de toda las casas en propiedad que dió y de toda la justicia social que creó. Si antes buscaba crear ciudadanos libres hoy busca crear clientes del Estado y de sus socios los grandes gestores del “patrimonio regulado”.

Gentrificación en los centros y las periferias

Uno de los problemas de querer parecerse a Europa es no mirar lo que nos diferencia. Por ejemplo, los procesos de gentrificación, muy estudiados en la última década por sociólogos y grupos de investigación muy significados políticamente. Y aunque estos estudios sirvieron como base para los discursos de algunos partidos, los resultados demuestran que el mensaje no caló. No había masa crítica. Y no la había porque en la mayoría de las ocasiones se trató de visiones importadas de universidades anglosajonas. Lo mismo que ocurría en Manhattan o en Berlín también debía ocurrir en Madrid o Valencia. Pero el dolor social no fue el esperado y, por tanto, no se tradujo en votos. Es más, la paradoja fue que muchos de los que protestaban contra la gentrificación fueron los mismos que gentrificaban porque no renunciaban al café de moda en el barrio bohemio.

Estos mismos académicos soslayaron lo que ocurría en las periferias de las ciudades europeas, porque las conclusiones de la degradación podrían señalar directamente a los inmigrantes y a las carencias de la burocracia a la hora de mejorar los barrios, los servicios públicos y los edificios de viviendas.

Además, mientras el decrecentismo aumentaba en España, con Barcelona a la cabeza, la respuesta europea al problema de la vivienda y las periferias iba por otro lado.

En Europa no se decrece. Se construye. Da igual que sea en Viena, Estocolmo o París.

Si en vez de querer parecerse a los datos de Europa se hubiesen fijado en lo que estaba cambiando, habrían visto que allí donde los porcentajes de inquilinos superaban el 50% los europeos se han dedicado a aumentar la propiedad. Sí, también en Viena.

Lo hacen por varios motivos:

1. Durante la última década el ahorro de muchos europeos del norte pasó al inmobiliario aprovechando los tipos de interés a cero. En el banco el dinero no rentaba, la economía iba viento en popa y las casas eran un vehículo financiero muy lucrativo.

2. Se oteaban las nubes negras en el horizonte que ya están aquí. Un mundo más incierto y convulso. Comenzaba a tener mucho sentido dejar un patrimonio a unos hijos que ya no vivirían mejor que los padres.Cosas de un occidente que no ve claro el porvenir.

3. Por último, y no menos importante, el aumento de la desigualdad mostró la vulnerabilidad de los inquilinos ante los procesos de gentrificación y guetificación generalizada en la mayoría de ciudades del continente. Un impacto que era positivo para los propietarios y negativo para los inquilinos que quedaban relegados a guetos donde se concentraba la mayor parte de población de bajos recursos, los desplazados de los ahora prohibitivos centros y un número creciente de inmigrantes.

Lo que nos diferencia de Europa y de Brooklyn es que tener más de un 70% de propietarios implica que la gentrificación ha beneficiado a muchos más que a los que ha perjudicado, y muchos de los que ahora se siguen beneficiando nacieron en los polvos y los lodos sobre los que se levantan las casas que hoy venden caro. La conclusión que escama a quienes anteponen la ideología a la realidad es que nuestras periferias no se han degradado de la misma forma que las de otras grandes ciudades es porque el propietario busca orden, paz y plusvalía. Lo cual invita a pensar si en caso de que los vecinos dejen de buscar esa plusvalía el efecto resultante sea la degradación ocurrida en muchas partes de Europa.

Por eso es hora de que tomemos consciencia de que el gran éxito de la sociedad española en el siglo XX, el gran milagro, son nuestras periferias, y que solo por eso merece la pena darle un sobresaliente al llamado régimen del 78.

Tener más de un 70% de propietarios implica que la gentrificación ha beneficiado a muchos más que a los que ha perjudicado

Porque a lo largo de su vida, la mayoría de sus habitantes vieron cómo aumentaba su nivel de vida -muchas veces indexada a las mejoras de calidad de su barrio- y con ello aumentaba también el precio de sus viviendas, que además ya están en el mercado libre. A la hora de jubilarse, han visto cómo el sistema que les dio una casa y que votaron desde 1978 ha funcionado. Hoy sus hijos pueden heredar o pueden capitalizar esa vivienda y tener una vejez desahogada. Barrios “obreros” como Orcasitas, en Madrid, tienen ya precios cercanos a 2.000€ el m². Por eso hoy reciben los réditos que les prometieron el PSOE y PP cuando les votaron. ¿Acaso estuvo mal? ¿Qué vecino estaría dispuesto hoy a devolver su propiedad o a recalificarla como protegida? Ninguno, vote lo que vote.

El éxito de la sociedad de propietarios está en que sintoniza de manera rotunda el interés personal y el colectivo. La perspectiva de un futuro mejor y más próspero para ti y tu familia está en que el barrio sea agradable, bonito y seguro. Y en gastar el dinero de los impuestos que esa sociedad genera en facilitar el acceso a una propiedad de la que nadie te va a poder echar. Y por eso, con sus problemas, nuestras periferias son mejores que las de Londres, Frankfurt, París, Roma o Copenhague.

Un ejemplo evidente lo encontramos en la capital francesa. Por muchas mejoras que hagan, por mucho dinero que inviertan, por mucha olimpiada que mejore parcialmente el entorno, tienen las banlieues, que son un estado fallido a pocos kilómetros del palacio del Elíseo. Allí la República ha fracasado.Y el problema no está en el color de la piel ni en los valores de sus habitantes. Está en que el alquiler social no es sinónimo de arraigo ni de planificación de futuro próspero para tu familia sino de precariedad perpetua.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística de Francia, en 2023 el porcentaje de viviendas en propiedad en las banlieues parisinas era muy inferior al promedio nacional de Francia (un 20-35% frente al 58-60% de media nacional). Y la precariedad en estos lugares es perpetua, porque buena parte de sus habitantes, además de vivir en alquiler en una de las megalópolis más caras de Europa, tienen unos ingresos medios que con las justas se acercan al 60% (Saint Denis 20.000€) del salario medio nacional de 36.500€. Una sociedad a la que se le dan opciones de pagar el alquiler, pero no de comprarse una casa, es una sociedad precaria a perpetuidad. Y estos problemas se enquistan en estas urbes gigantescas hasta amenazar con el colapso del sistema.Y entonces aparecen los malthusianos con sus alternativas decrecentistas y en su vagón de cola lo siguiente que llega es el lepenismo y sus propuestas de decrecimiento demográfico: “la vivienda es un recurso finito y hay que hacerla sostenible. No hay para todos”. Propuestas,todas ellas, que suponen una autoinducción a la pobreza. Empezando por los más precarios.

De todos los casos europeos, quizá el más extremo sea el danés. Durante la última década, en Copenhague los sucesivos gobiernos crearon zonas denominadas oficialmente como "guetos” en los barrios de la periferia. Aparte de la controvertida política de asimilación cultural con los inmigrantes, dentro de estos guetos, una de las medidas más importantes que se están realizando consiste precisamente en cambiar el mix de viviendas en alquiler social, fomentar el acceso a la propiedad de sus habitantes y la compra de nuevas viviendas en esos barrios por jóvenes daneses.

El caso español y la sed de reformas

Antes de nada, es importante dejar claro que no hay soluciones únicas y que, en un debate serio, lo primero que deberían decirnos los políticos de todos los partidos es cuál es su objetivo de mix óptimo en nuestro país. Cuál es un porcentaje adecuado entre propietarios “libres”, propietarios “topeados”, inquilinos “topeados” y beneficiarios de una vivienda pública. Posteriormente, deberían proponernos unos criterios claros sobre quiénes, cuándo y cómo accederán a esas viviendas que pagaremos todos.

Pero es muy complicado que vayamos a solucionar el problema habitacional en el corto plazo. Sea por la incapacidad industrial para construir, la falta de flexibilidad en los alquileres y la inseguridad jurídica o el dogmatismo de unos y otros. La realidad es que habrá que hacer de todo en todas partes, y en cada lugar, de una forma adaptada. Por eso conviene no obcecarse con recetas que prometen ser la solución pero en realidad son un remedio envenenado.

A grandes rasgos sería interesante pensar en densificar los centros de las ciudades con alquileres asequibles, porque allí ya existe la mezcla social suficiente para que no se creen guetos y esas viviendas atemperen la subida de los precios en los barrios.

Sería interesante pensar en densificar los centros de las ciudades con alquileres asequibles

En cambio, en los barrios de extrarradio pueden tener sentido los alquileres y co-livings, pero sobre todo tiene sentido la VPO. La que está protegida a perpetuidad (en los suelos públicos) y la descalificable (en suelos privados). Y además es importante que a estas propiedades accedan también los inmigrantes de hoy aunque lleguen desde el otro lado del mar, igual que accedieron quienes llegaron del campo hace ya más de medio siglo. Y es importante porque la materia gris que necesitamos en nuestras ciudades para desarrollarnos en la economía del conocimiento está ahí. En la mezcla, no en la pureza. Y hay que encontrarla y darle oportunidades.

Por eso, ojo con querer parecernos tanto a Europa, no vaya a ser que importemos también lo que funciona mal. Porque mientras nosotros queremos parecernos a los nórdicos, o a los vieneses, ellos ven nuestro modelo como la salvación a los problemones que ya tienen encima.